Mieterhöhung: Alles was Mieter und Vermieter wissen müssen

Eine Mieterhöhung ist nicht immer rechtmäßig und unterliegt in Deutschland strengen Vorschriften. Dieser Artikel zeigt, wann eine Erhöhung zulässig ist, welche Fristen und Formalien Vermieter einhalten müssen und welche Rechte Mieter haben, um sich gegen unzulässige Forderungen zu wehren.

Mieterhöhung: Das wichtigste Zusammengefasst 

• Ortsübliche Vergleichsmiete: Max. 20 % Erhöhung in drei Jahren (in angespannten Gebieten max. 15 %); Einjahressperrfrist; Begründung durch Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen nötig.
• Indexmiete: Erhöhung nach Verbraucherpreisindex, einmal jährlich möglich (§ 557b BGB).
• Staffelmiete: Vertraglich festgelegte, regelmäßige Erhöhungen; keine weiteren Erhöhungen während der Laufzeit.
• Modernisierung: Max. 8 % der Kosten umlegbar; Kappung bei max. 3 €/m² in sechs Jahren (in angespannten Lagen max. 2 €/m²).
• Betriebskostenanpassung: Erhöhung der Vorauszahlungen bei steigenden Betriebskosten möglich, betrifft nicht die Grundmiete.
• CO₂-Steuer: Vermieter tragen seit 2023 anteilige CO₂-Steuer abhängig vom CO₂-Ausstoß der Immobilie.

Überblick über die Mieterhöhungsmöglichkeiten

In Deutschland sind Mieterhöhungen an klare gesetzliche Regelungen gebunden, um Mieter vor willkürlichen oder unverhältnismäßigen Belastungen zu schützen. Die Mietgesetze definieren eine Vielzahl an Rahmenbedingungen, unter denen Vermieter berechtigt sind, Mieterhöhungen durchzusetzen. Dabei spielt sowohl die Art des Mietvertrags als auch die spezifische Begründung der Erhöhung eine wesentliche Rolle. Ein einfaches Anheben der Miete ohne rechtliche Grundlage ist nicht zulässig; jede Erhöhungsform muss nachvollziehbar und angemessen begründet werden.

Zu den Hauptformen der Mieterhöhung zählen die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, die Indexmiete, die Staffelmiete und die Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Zudem existieren Sonderregelungen, wie die Möglichkeit zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei steigenden Nebenkosten oder die anteilige Überwälzung der CO₂-Steuer bei Gebäuden mit hohem Energieverbrauch. Jede dieser Erhöhungsarten ist an spezifische Voraussetzungen, Fristen und teilweise auch an Kappungsgrenzen gebunden, die sicherstellen, dass Mieter nicht überlastet werden und Erhöhungen gerechtfertigt bleiben.

In diesem Kapitel finden Sie eine Übersicht zu den wichtigsten Mieterhöhungsmöglichkeiten und den jeweils relevanten Bedingungen. Für Vermieter ist es wichtig, den passenden Ansatz zu wählen und die geltenden Regelungen einzuhalten, um eine Mieterhöhung rechtssicher und im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen durchzusetzen.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

• Vermieter können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. (§ 558 BGB) Die Erhöhung ist begrenzt auf maximal 20 % innerhalb von drei Jahren (Kappungsgrenze); in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt diese Grenze bei 15 %. Die Erhöhung setzt voraus, dass die Miete vergleichbar mit anderen ähnlichen Wohnungen im gleichen Gebiet ist.
• Mieter müssen der Erhöhung zustimmen, können dies jedoch verweigern, wenn die Erhöhung unrechtmäßig ist. Der Vermieter hat dann das Recht, innerhalb von drei Monaten Klage einzureichen, um die Zustimmung einzufordern.

Indexmiete

• Hier richtet sich die Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen.
• Wichtig ist, dass eine solche Mieterhöhung nur einmal pro Jahr vorgenommen werden darf (§ 557b BGB).

Staffelmiete

• Bei einem Staffelmietvertrag wird die Miete nach einem festgelegten Plan regelmäßig erhöht, z. B. jährlich oder alle zwei Jahre (§ 557a BGB). Diese Erhöhungen sind bereits im Mietvertrag festgelegt und müssen nicht erneut begründet werden.
• Eine zusätzliche Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist während der Laufzeit der Staffelmiete nicht zulässig. Auch hier gilt eine einjährige Erhöhungsfrist.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

• Vermieter dürfen die Miete um bis zu 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Hierbei muss es sich um Maßnahmen handeln, die den Wohnwert steigern, die Energieeffizienz verbessern oder ähnliche Mehrwerte schaffen. Reine Instandhaltungskosten zählen nicht als Modernisierung.
• Auch hier gelten Kappungsgrenzen: Die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen darf in sechs Jahren nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter betragen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Grenze 2 Euro pro Quadratmeter.

Betriebskostenvorauszahlungen

• Steigende Betriebskosten, wie etwa Energiekosten, können nicht direkt zu einer Mieterhöhung führen, aber die Betriebskostenvorauszahlungen dürfen angepasst werden. Dies ist keine klassische Mieterhöhung, da es die Grundmiete nicht betrifft, sondern nur die monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten.

Mieterhöhung wegen der CO₂-Steuer

Zu einer Mieterhöhung wegen der CO2-Steuer kann es kommen, wenn: 

Einführung der CO₂-Steuer:

• Seit Januar 2021 gibt es in Deutschland eine CO₂-Steuer, die auf die Emissionen fossiler Brennstoffe erhoben wird, die in Wohngebäuden verwendet werden (zum Beispiel Heizöl und Erdgas).
• Ab dem 1. Januar 2023 sind viele Vermieter verpflichtet, einen Teil dieser Steuer zu tragen, wobei die Höhe des Anteils von der Energiebilanz ihrer Immobilie abhängt.

Kostenanteil für Vermieter:

• Der Anteil der CO₂-Steuer, den Vermieter zahlen müssen, ist gestaffelt und hängt vom jährlichen CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter der vermieteten Immobilie ab.
• Die Staffelung sieht folgende Regelungen vor:
  • Bei einem Ausstoß von 52 kg oder mehr pro Quadratmeter beträgt der Anteil 90 %.
  • Bei einem Ausstoß von weniger als 12 kg pro Quadratmeter liegt der Anteil bei 0 %

Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel

• Ein Eigentümerwechsel allein berechtigt nicht zur Mieterhöhung. Allerdings kann der neue Eigentümer eine Mieterhöhung beantragen, wenn dies vertraglich oder gesetzlich erlaubt ist (z. B. zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder bei vereinbarter Index- oder Staffelmiete).

Wie kann ich als Vermieter rechtssicher eine Mieterhöhung durchsetzen?

Um eine Mieterhöhung rechtssicher umzusetzen, müssen Vermieter eine Reihe gesetzlicher Vorgaben und formale Anforderungen beachten. Im Folgenden finden Sie die wesentlichen Schritte und Bedingungen.

Rechtliche Voraussetzungen

Die wichtigsten Paragraphen zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

§ 558 Erlaubt eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die üblicherweise im örtlichen Mietspiegel zu finden ist. 

§558a umfasst die Erklärung zur Mieterhöhung muss in Textform und mit Begründung erfolgen.

§558b erklärt, dass die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung innerhalb eines Monats nach Erhalt der Mitteilung erfolgen muss. 

§558d regelt, dass eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung wirksam wird.

Fristen und formale Anforderungen bei der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung muss schriftlich mitgeteilt werden, und es gelten folgende Fristen:

• Einjahressperrfrist: Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Diese Sperrfrist gilt jedoch nicht für Erhöhungen, die durch gestiegene Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen begründet sind (§ 559 und § 560 BGB).
• Zustimmungsfrist für Mieter: Der Mieter hat eine Bedenkzeit von zwei vollen Monaten, um der Mieterhöhung zuzustimmen. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Zustimmung, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Beispiel: Das Vorgehen bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist eine der häufigsten und rechtlich klar geregelten Methoden. Deshalb führen wir hier das Vorgehen dazu gesondert aus.

Einjahressperrfrist (§ 558 Abs. 1 BGB)
Eine erneute Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden, wobei die Frist ab dem Zeitpunkt der letzten Erhöhung berechnet wird.

Begründungspflicht (§ 558a BGB)
Die Mieterhöhung muss detailliert begründet sein, um die Forderung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete zu stützen. Vermieter können diese Begründung durch folgende Methoden nachweisen:

• Mietspiegel: Der Mietspiegel der Region bietet eine Übersicht über die ortsüblichen Mietpreise. Der Vermieter sollte dabei spezifisch auf die zutreffenden Kriterien hinweisen, wie Lage und Ausstattung.
• Sachverständigengutachten: Eine gutachterliche Bewertung muss vollständig und nachvollziehbar dem Mieter zur Verfügung gestellt werden (BGH, Az. VIII ZR 337/10).
• Vergleichswohnungen: Alternativ können mindestens drei Vergleichswohnungen benannt werden, die in Lage, Größe und Ausstattung mit der zu erhöhenden Wohnung vergleichbar sind (BGH, Az. 65 S 122/14).

Kappungsgrenze Die Kappungsgrenze besagt, dass die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöht werden darf (in angespannten Wohnlagen maximal 15 %). Dieser Grenzwert gilt nur, wenn die neue Miete weiterhin unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Zustimmung des Mieters Die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn der Mieter ihr innerhalb der Bedenkzeit zustimmt. Eine unter Vorbehalt erklärte Zustimmung gilt als nicht erfolgt. Kommt keine Zustimmung, kann der Vermieter beim zuständigen Gericht auf Zustimmung klagen (BGH, Az. VIII ZR 106/18).

Praktische Tipps für ein rechtssicheres Mieterhöhungsschreiben

Ein Mieterhöhungsschreiben sollte klar und präzise formuliert sein und die folgenden Punkte beinhalten:

• Exakte Angaben zur bisherigen und zur geplanten neuen Miete
• Begründung mit Bezug auf die gewählte Methode (z. B. Mietspiegel oder Vergleichswohnungen)
• Hinweis auf die Fristen: Bedenkzeit des Mieters und Einjahressperrfrist
• Rechtsfolgen bei Nichtzustimmung: Information, dass der Vermieter andernfalls das Recht hat, gerichtlich auf Zustimmung zu klagen.

Transparenz- und Auskunftspflichten bei der Mietpreisgestaltung: Wichtige Regelungen für Vermieter

Um Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen und eine transparente Mietpreisgestaltung zu gewährleisten, wurden die Informationspflichten für Vermieter im Rahmen der Mietpreisbremse erweitert. Neu eingeführte Regelungen zur Verjährung und umfangreichere Transparenzpflichten stärken dabei die Rechte der Mieter. Dieser Abschnitt beschreibt die wesentlichen gesetzlichen Anforderungen und gibt Vermietern praktische Hinweise zur Umsetzung.

Transparenzpflicht nach § 556g Abs. 3 BGB: Offenlegung der Mietpreisgestaltung

Gemäß § 556g Abs. 3 BGB sind Vermieter verpflichtet, den Mietern auf Anfrage eine transparente und nachvollziehbare Darstellung der Mietpreisgrundlage zu geben. Diese Offenlegungspflicht soll Mieter in die Lage versetzen, die Angemessenheit ihrer Miete zu überprüfen und Abweichungen gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen. Folgende Informationen sind auf Verlangen des Mieters offenzulegen:

• Ortsübliche Vergleichsmiete: Vermieter müssen angeben, wie sich die geforderte Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete verhält. Dafür können Vergleichsmieten herangezogen oder auf den örtlichen Mietspiegel verwiesen werden. Der Mietspiegel bietet eine standardisierte Orientierungshilfe, die als Referenz für die Höhe der Miete dient.
• Besondere Ausnahmen von der Mietpreisbremse: Falls die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss der Vermieter Gründe anführen, die eine Ausnahme von der Mietpreisbremse rechtfertigen. Beispiele hierfür sind umfassende Modernisierungsmaßnahmen oder Ausnahmeregelungen, die rechtlich eine höhere Miete ermöglichen.

Verlängerte Auskunftspflicht und Verjährungsregelungen: Mehrjährige Auskunftspflicht für Vermieter

Die jüngsten Reformen der Mietrechtsregelungen haben die Verjährungsfrist für Auskunftsansprüche signifikant verlängert, was die Informationspflichten für Vermieter intensiviert. Bisher endete die Auskunftspflicht für Vermieter drei Jahre nach Mietbeginn. Neu ist jedoch, dass die dreijährige Verjährungsfrist jetzt erst mit einem expliziten Auskunftsverlangen des Mieters zu laufen beginnt.

Diese Verlängerung bedeutet, dass Vermieter auch nach mehreren Jahren noch zur Offenlegung der Mietpreisgestaltung verpflichtet sind, sofern der Mieter nachträglich eine entsprechende Anfrage stellt. Die Regelung verschafft Mietern längerfristigen Zugang zu den Mietpreisinformationen und stärkt so ihre Rechte, insbesondere in Hinblick auf die Mietpreisbremse.

Praktische Hinweise zur Vorbereitung und Dokumentation für Vermieter

Angesichts der neuen Anforderungen sollten Vermieter die folgenden Empfehlungen berücksichtigen, um ihre Informationspflichten rechtssicher zu erfüllen und bei Bedarf schnell auf Anfragen reagieren zu können:

• Sorgfältige Dokumentation: Alle relevanten Dokumente, die die Mietpreisberechnung betreffen, sollten lückenlos und gut strukturiert archiviert werden. Dazu gehören insbesondere Nachweise über Vergleichsmieten, Unterlagen zur Modernisierung und Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Proaktive Kommunikation: Vermieter können Missverständnisse und mögliche Streitigkeiten vermeiden, indem sie im Vorfeld gut vorbereitet sind und die Mietpreisgestaltung transparent kommunizieren. Bei Rückfragen oder Anfragen von Mietern ist eine zeitnahe und umfassende Reaktion ratsam.
• Langfristige Aktenführung: Um auch nach Jahren auf Auskunftsanfragen vorbereitet zu sein, sollten Vermieter alle wichtigen Informationen und Belege zur Mietpreisgestaltung über die gesetzliche Verjährungsfrist hinaus aufbewahren.

So können sich Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren

Wird Ihnen eine Mieterhöhung angekündigt, ist es ratsam, diese genau zu prüfen und Ihre Optionen zu kennen. Eine fundierte Überprüfung und die Kenntnis Ihrer Rechte ermöglichen es Ihnen, bei Bedarf gegen die Erhöhung vorzugehen. Im Folgenden finden Sie eine Anleitung zu den Schritten, die Mieter bei der Überprüfung einer Mieterhöhung berücksichtigen sollten, sowie zu den weiteren Möglichkeiten, die ihnen offenstehen.

Detaillierte Schritte zur Überprüfung der Mieterhöhung

Bevor Sie auf das Mieterhöhungsschreiben reagieren, ist es sinnvoll, die Mieterhöhung auf Plausibilität und formale Richtigkeit zu prüfen. Achten Sie dabei auf folgende Aspekte:

• Textform und Adressierung: Eine Mieterhöhung ist nur gültig, wenn sie in Textform erfolgt und an alle im Mietvertrag genannten Mieter adressiert ist. Das Schreiben muss den Vermieter klar benennen, um die formale Gültigkeit sicherzustellen.
• Begründungspflicht: Die Erhöhung muss mit einer nachvollziehbaren Begründung vorgelegt werden, es sei denn, es liegt eine Staffel- oder Indexmiete vor, bei der die Erhöhung bereits vertraglich festgelegt ist. Gültige Begründungen sind in der Regel:
  • Vergleich mit dem Mietspiegel: Mieter können den örtlichen Mietspiegel einsehen, um zu bewerten, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Der Mietspiegel gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Mietpreise vergleichbarer Wohnungen in derselben Region und stellt eine Basis zur Überprüfung der Erhöhung dar.
  • Prüfung auf Modernisierungsmaßnahmen: Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Prüfen Sie, ob die Maßnahmen tatsächlich den Wohnwert erhöhen, die Energieeffizienz verbessern oder ähnliche Mehrwerte schaffen. Reine Instandhaltungsarbeiten, die lediglich den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen, rechtfertigen keine Mieterhöhung.
  • Nachforschungen zu Vergleichswohnungen: Sollte der Vermieter die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen, überprüfen Sie, ob diese wirklich vergleichbar sind. Vergleichswohnungen müssen hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung mit Ihrer Wohnung übereinstimmen, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen.

Diese Schritte helfen Ihnen, die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu bewerten und unzulässige Forderungen des Vermieters anzufechten, falls formale Fehler oder unzureichende Begründungen vorliegen.

Rechtsbehelfe und Beratungsstellen

Um Unterstützung im Umgang mit einer Mieterhöhung zu erhalten, können sich Mieter an verschiedene Beratungsstellen wenden:

• Mietervereine und Rechtsschutz: Mietervereine bieten oft kostengünstige Beratungen und rechtliche Unterstützung an. Diese Vereine können eine erste Einschätzung zur Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung geben und empfehlen, wie weiter vorzugehen ist. Viele Mietervereine bieten sogar eine juristische Vertretung an, falls die Mieterhöhung vor Gericht angefochten werden soll.
• Anwaltliche Beratung: Bei komplexeren Fällen, wie etwa unklaren Modernisierungskosten oder wenn die Kappungsgrenzen nicht beachtet wurden, ist es ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, die Höhe der Mieterhöhung rechtlich zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.
• Schlichtungs- und Schiedsstellen: In vielen Städten bieten Schlichtungsstellen Unterstützung bei Mietstreitigkeiten. Sie können eine einvernehmliche Lösung anstreben, bevor es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, und helfen, die Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter zu erleichtern.

Beispiele und praktische Tipps

Fallbeispiele helfen dabei, typische Situationen besser zu verstehen und sich auf mögliche Argumente vorzubereiten:

• Modernisierungsmaßnahmen als Begründung: Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund von energetischen Sanierungen oder Wertsteigerungen geltend macht, können Sie prüfen, ob diese tatsächlich als „wertsteigernde Modernisierung“ gelten. Dabei zählen zum Beispiel Dämmmaßnahmen oder der Austausch von Heizsystemen als Verbesserung, die eine Mieterhöhung rechtfertigen können, während reine Reparaturen dies nicht tun.
• Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete: Ein Beispiel wäre eine Mieterhöhung, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Mieter könnten dann darauf bestehen, dass der Vermieter den Mietspiegel als Grundlage für eine Anpassung heranzieht und unberechtigte Forderungen zurücknimmt.

Proaktives Verhalten bei Mieterhöhungen

Es kann sinnvoll sein, schon vor der Ankündigung einer Mieterhöhung aktiv zu werden, um Ihre Position zu stärken:

• Sammlung von Vergleichsmieten: Mieter können sich frühzeitig über die ortsübliche Vergleichsmiete informieren und eigene Vergleichsmieten sammeln. Dies ermöglicht es ihnen, eine fundierte Argumentation vorzubereiten, falls eine Erhöhung angekündigt wird.
• Dokumentation von Wohnungsmängeln: Falls die Wohnung Mängel aufweist, sollten Mieter diese dokumentieren und dem Vermieter melden. Mängel können die Forderung nach einer Erhöhung abschwächen, da der Wohnwert nicht der geforderten Miete entspricht.
• Kontinuierliche Kommunikation mit dem Vermieter: Ein offenes Gespräch über geplante Modernisierungen oder zukünftige Mieterhöhungen kann Missverständnisse vermeiden. Indem Mieter und Vermieter regelmäßig über den Zustand der Wohnung und geplante Maßnahmen sprechen, lassen sich oft frühzeitig einvernehmliche Lösungen finden.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Mieterhöhungen in Deutschland einer klaren gesetzlichen Regulierung unterliegen, die sowohl Mieter als auch Vermieter schützen soll. Die vielfältigen Möglichkeiten der Mieterhöhung – sei es die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die Index- oder Staffelmiete oder die Umlage von Modernisierungskosten – sind an spezifische Voraussetzungen, Fristen und Höchstgrenzen gebunden. Dies gewährleistet, dass Mietanpassungen nachvollziehbar und verhältnismäßig bleiben. Für Vermieter ist es entscheidend, sich an diese gesetzlichen Vorgaben zu halten und Mieterhöhungen transparent und rechtssicher durchzuführen, um Streitigkeiten zu vermeiden und die Erhöhungen notfalls auch vor Gericht durchsetzen zu können. Mieter wiederum können durch das Prüfen der formalen und inhaltlichen Richtigkeit eine unrechtmäßige Belastung abwehren. Die Mieterhöhungsgesetze fördern so einen Ausgleich zwischen dem berechtigten Interesse der Vermieter an Wertanpassung und der Schutzbedürftigkeit der Mieter vor übermäßigen finanziellen Belastungen.

Unser Vorlagen-Tipp